被要求補贈與稅320萬怎麼辦？父母出資買房登記子女名下案例

父母出資買房，卻直接把房屋與土地登記在子女名下，常被誤以為只是「幫小孩置產」。但依贈與稅規定，這可能不是單純代付款，而是父母以自己的資金無償替子女購置不動產，構成視同贈與。

本案例中，國稅局初步要求補徵贈與稅約320萬元，且未依限申報還可能另受罰。關鍵在於：這是一般直接贈與，還是《遺產及贈與稅法》第5條的視同贈與？收到國稅局通知後，是否仍在可以補報免罰的期限內？

挑戰

劉媽媽看中一間房子，但考量自己名下房產已多，便直接用自己的資金付清房款，並把房地登記在兒子名下，希望同時替兒子置產並減少未來遺產。

房產過戶數月後，國稅局查核資金來源，認定可能涉及視同贈與，初步估算應補贈與稅約320萬元，並可能依未申報規定另處罰鍰。

此時最重要的不是先假設一定會被罰，而是立即確認國稅局來函的法律依據、送達日期，以及是否屬於第5條視同贈與案件的10日補報程序。

出資替小孩買房的劉媽媽

父母出資買房登記子女名下，為什麼是視同贈與？

《遺產及贈與稅法》第5條第3款規定，以自己的資金無償替他人購置財產，該資金以贈與論；如果購置的是不動產，則以該不動產作為視同贈與的標的。

因此，判斷重點不只看不動產登記在誰名下，而是核對：

• 買賣契約由誰簽訂。
• 頭期款、尾款及貸款由誰實際支付。
• 受登記人是否具有足以支付價款的資力。
• 父母支付的款項究竟是贈與、借款，還是受子女委託代付。
• 若主張借款，是否有借款契約、利息約定及實際還款紀錄。

單純事後補做一張借據，但沒有合理還款能力及實際還款紀錄，通常不足以推翻國稅局依金流作成的判斷。

法規原文可參考《遺產及贈與稅法》第5條。

贈與金額是房屋成交價，還是公告現值？

以自己的資金替他人購置一般動產時，原則上以出資金額作為視同贈與標的；但購置不動產時，法律明定以不動產作為贈與標的，並依贈與時的法定時價估算：

• 土地：以公告土地現值或評定標準價格計算。
• 房屋：以房屋評定標準價格計算。

因此，本案例的贈與總額通常不是直接以實際成交總價計算，而是土地公告現值加上房屋評定標準價格，再合併同一贈與人在該年度已發生的其他贈與計算。

2026年現行贈與稅免稅額與稅率

目前贈與稅免稅額為每一位贈與人每年244萬元。這是以贈與人一整年贈出的財產合計計算，不是每位子女都各有244萬元。

上述級距適用於2025年1月1日以後發生的贈與案件；免稅額244萬元則自2022年起適用。實際計算仍應合併同一贈與人當年度以前各次贈與，並扣除符合法令規定的項目。

現行免稅額及稅率可參考財政部稅務入口網的贈與稅免稅額說明與贈與稅稅率表。

贈與稅應在什麼時候申報？

一般贈與案件中，贈與人同一年度累計贈與總額超過免稅額時，應在超過免稅額的贈與行為發生後30日內辦理申報。

即使全年贈與金額未超過244萬元，原則上可以免申報；但若因不動產或其他財產移轉需要取得贈與稅免稅證明書，仍須在贈與行為發生後30日內申報。

申報期限可參考《遺產及贈與稅法》第24條。

收到國稅局通知後10日內補報，為什麼可能免罰？

第5條視同贈與案件與一般明確的直接贈與不同。當事人可能主張款項是借款、代付、買賣或其他法律關係，國稅局則依查得的交易及金流認定符合視同贈與要件。

為避免當事人在尚未被認定前即承擔未申報罰鍰，財政部函釋規定，稽徵機關對視同贈與案件應先通知納稅義務人，在收到通知後10日內辦理申報。期限內完成者，原則上補徵本稅而免除未申報罰鍰；逾期仍未申報，才可能依未申報規定補稅並裁罰。

但實際處理前仍要先確認：

• 來函是否確實屬於第5條視同贈與的補報通知。
• 通知書何時合法送達，10日期限從何時起算。
• 通知要求的是申報、提出說明，或同時補送特定文件。
• 案件是否另涉及直接贈與、虛偽不實陳述或其他違章情形。

財政部函釋可參考「以贈與論課稅案件稽徵機關應先通知納稅人於10日內申報」。

一般贈與逾期未報，罰鍰是多少？

未依規定期限辦理贈與稅申報，除補徵稅款外，依現行法律可按核定應納稅額處2倍以下罰鍰，不是固定加罰1倍。

但在尚未被檢舉，也尚未經稽徵機關或財政部指定人員進行調查前，主動補報並補繳所漏稅款，符合《稅捐稽徵法》第48條之1者，通常可以免除罰鍰，但仍須加計利息。

一旦已收到調查函、選案查核通知或其他顯示調查程序已開始的文件，就不能自行假設仍符合自動補報免罰。視同贈與案件能否適用前述10日程序，也應依實際通知內容判斷。

罰則及自動補報說明可參考財政部稅務入口網的贈與稅逾期申報處罰說明。

父母替子女買房，事前怎麼做比較安全？

• 確定是贈與：先規劃年度贈與金額、申報時間與資金移轉，再由子女使用受贈資金購屋。
• 確定是借款：事前訂立合理借款契約，約定利息與還款方式，並留下實際還款金流。
• 父母與子女共同出資：依實際出資比例登記持分，避免登記結果與資金來源明顯不一致。
• 不要只看成交價：同時試算贈與稅、土地增值稅、契稅及未來出售房地的所得稅影響。
• 保存完整證明：買賣契約、銀行匯款、貸款、贈與或借款文件應能相互對應。

以每年244萬元逐年贈與現金，可能是其中一種安排，但是否適合仍取決於房價、付款時程、父母整體資產、未來遺產稅及子女資金需求。贈與與繼承不應只比較單一稅率。