個人房地合一稅怎麼算？申報期限、稅率與自住優惠

個人出售房屋、土地，只要屬於房地合一稅新制課稅範圍，就不是等到隔年五月綜所稅申報時才處理，而是通常要在完成所有權移轉登記日的次日起算 30 日內辦理房地合一所得稅申報。即使交易結果是虧損、沒有應納稅額，也不代表一定可以不用申報。

房地合一稅的重點可以先抓三件事：第一，這筆房地是否屬於新制課稅範圍；第二，成交價、取得成本、費用與土地漲價總數額如何計算；第三，持有期間、自住房地優惠與申報期限是否符合規定。

個人出售房地的新制與舊制有什麼不同？

舊制下，土地交易所得原則上不併入所得稅課稅，而是以土地增值稅處理；房屋部分則可能依財產交易所得課稅。房地合一新制實施後，符合新制範圍的房屋、土地交易，改以房屋與土地合併計算實際交易所得，再依持有期間適用不同稅率。

簡單說，房地合一稅比較接近「實價課稅」：用成交價額減掉取得成本、相關費用與可減除的土地漲價總數額後，再看剩下的課稅所得要不要繳稅。

哪些個人房地交易屬於房地合一稅課稅範圍？

一般而言，個人交易 105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，通常會落入房地合一稅新制。房地合一 2.0 施行後，課稅範圍也擴及房屋使用權、預售屋及其坐落基地，以及符合一定條件的股份或出資額交易。

不過，是否適用新制不能只看「出售年度」，還要回頭看房地的取得日、取得原因、是否為繼承或受贈、是否屬預售屋或特定股權交易等條件。若是 104 年 12 月 31 日以前取得的房地，通常仍要另外判斷是否適用舊制或其他特殊規定。

另外，符合農業發展條例規定可申請不課徵土地增值稅的農地、被徵收或徵收前協議價購的土地及土地改良物、尚未被徵收前移轉的公共設施保留地等，可能有不同處理方式，不能直接套用一般買賣房地的判斷。

交易日與取得日如何認定？

房地合一稅的申報期限與持有期間，都會受到交易日與取得日影響。一般房屋、土地買賣，交易日通常以完成所有權移轉登記日為準；取得日則通常以取得房地完成所有權移轉登記日為準。

但某些情況不能只看一般登記日，例如強制執行拍賣、無法辦理建物所有權第一次登記的房屋、房屋使用權交易、預售屋交易、繼承、受遺贈、配偶贈與、共有物分割或土地重劃等，都可能有特別認定方式。

這也是很多人房地合一稅申報出錯的地方：以為只要知道買賣契約日就可以，但實際上稅法上用來計算申報期限、持有期間與稅率的日期，未必就是你直覺認為的簽約日。

持有期間怎麼算？繼承、受遺贈與配偶贈與要特別注意

房地合一稅的稅率與持有期間高度相關。一般情況下，持有期間是從房地取得日算到交易日為止；持有期間越短，稅率越高。

如果房地是因繼承、受遺贈或配偶贈與取得，持有期間在符合規定時可以併計被繼承人、遺贈人或配偶的持有期間。這可能影響適用稅率，也可能影響是否能適用自住房地優惠。

但要注意，持有期間可以併計，並不代表一定能把房地交易改成舊制。尤其連續繼承或受遺贈的案件，仍要看最近一次繼承或受遺贈時的被繼承人或遺贈人取得時間，判斷是否屬於房地合一稅新制範圍。

個人出售房屋、土地交易所得怎麼計算？

房地合一稅的基本公式如下：

課稅所得＝成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額

如果符合自住房地優惠條件，課稅所得可以再扣除 400 萬元免稅額；超過 400 萬元的部分，再依 10% 優惠稅率課徵。

可列入取得成本的項目，通常包括買入成交價額、購入房屋土地達可供使用狀態前支付的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費，以及在房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息。取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能、且非 2 年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，也可能列入成本。

可列入相關費用的項目，通常包括交易時支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、印花稅、代書費、規費等必要費用。若未提示費用證明文件，或不想逐項核實，現行規定得按成交價額 3% 計算，並以 30 萬元為限；若實際支出超過推計費用，就要保存合法憑證，才有機會核實認定。

個人房地合一稅適用稅率是多少？

中華民國境內居住個人出售適用房地合一稅的房屋、土地，原則上依持有期間適用下列稅率：

如果是非中華民國境內居住個人，稅率更重：持有期間在 2 年以內為 45%，超過 2 年為 35%。另外，因調職、非自願離職或其他財政部公告的非自願因素出售，或以自有土地與營利事業合作興建房屋等特殊情形，可能適用 20% 特別稅率。

配偶贈與取得的房地，成本與持有期間怎麼看？

配偶間贈與房地時，贈與當下不一定會課贈與稅，但不代表將來出售時成本就可以用受贈時的市價認定。個人交易因配偶贈與取得的房屋、土地，常見重點是回頭看配偶原始取得成本及原始取得日。

例如，太太原本以 900 萬元買入房地，後來贈與先生，先生再出售該房地時，通常不是以贈與時的房屋評定現值與公告土地現值作為成本，而是要回頭看太太原始取得成本與相關規定。這類案件若金額較大，建議在出售前先整理原始買賣契約、付款紀錄、裝修支出與稅費憑證。

沒有取得成本證明文件怎麼辦？

如果無法提示原始取得成本證明文件，稽徵機關會先依查得資料核定成本；若無法查得成本資料，可能依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布的消費者物價指數調整後核定成本。

實務上，沒有保存原始取得成本與相關費用憑證，通常會讓申報結果變得不利。尤其房地持有很久、經過裝修、繼承、受贈或夫妻贈與者，更應該提早整理資料，不要等到移轉登記完成後才臨時找文件。

個人房地合一稅申報常見錯誤

• 以為虧損或沒有應納稅額就不用申報。
• 忘記在完成所有權移轉登記日次日起算 30 日內申報。
• 把簽約日、付款日、交屋日與所有權移轉登記日混用。
• 沒有保存原始買賣契約、裝修支出、仲介費、代書費、規費等憑證。
• 把房屋稅、地價稅、管理費、水電瓦斯費等不一定可減除的項目誤列為成本或費用。
• 誤以為土地已繳土地增值稅，就完全不會再有所得稅問題。
• 繼承、受贈、配偶贈與案件沒有先確認取得日、成本與持有期間。

自住房地 400 萬元免稅優惠要符合哪些條件？

個人交易自住房屋、土地符合規定者，課稅所得 400 萬元以內免納所得稅；超過 400 萬元的部分，按 10% 優惠稅率課徵。

常見條件包括：

1. 個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記，並持有且實際居住連續滿 6 年。
2. 交易前 6 年內，該房屋沒有出租、供營業或執行業務使用。
3. 個人與其配偶及未成年子女於交易前 6 年內，未曾適用本項自住房地優惠。

要特別注意，這個優惠不是只有「設籍」就好。若房屋曾出租、作為營業登記地址、工作室、短租或其他非自住用途，可能影響優惠資格。

出售自住房地後重購，可以申請退稅嗎？

個人出售並重購自住房屋、土地，若符合所得稅法自住房地相關規定，無論是先買後賣或先賣後買，只要買屋與賣屋完成移轉登記日的時間差距在 2 年以內，就可能申請按重購價額占出售價額的比例退還已繳納稅額。

但重購後也不是退稅完就結束。如果重購的自住房屋、土地在重購後 5 年內改作其他用途，或再行移轉，國稅局可能追繳原退還或扣抵的稅額。

如果房地和公司、行號或營業登記有關，更要先確認稅務影響

這篇主要說明個人出售房屋、土地的房地合一稅。如果房地是公司持有、行號使用、作為營業登記地址，或出售前後牽涉公司設立、借址登記、租金扣繳、營業稅、帳務入帳，就不只是個人房地合一稅問題，也可能牽涉營利事業所得稅、扣繳申報與公司記帳報稅。

若你正在規劃成立公司、使用自有住宅作為公司或行號登記地址，或準備把不動產交易與公司營運安排一起考量，建議先把房地取得方式、持有期間、使用狀態與交易金額整理清楚，再評估稅務與登記安排。

延伸參考資料

• 財政部：稅制設計－個人房地合一
• 所得稅法第 14 條之 4