個人房地合一稅應如何計算與申報呢?

105 年起實施房地合一課徵所得稅制度，房屋及土地出售時，應計算房屋、土地全部實際獲利，並減除已課徵土地增值稅的土地漲價總數額後，就餘額部分課徵所得稅，使房地交易所得按實價課稅。規定相當地多，以下精選說明之。

目錄

• 個人出售房地的新制與舊制有什麼不同?
• 個人房地合一(新制)的課徵範圍有哪些？
• 個人房屋、土地的交易日及取得日應如何認定?
• 個人新制的房屋、土地，其「持有期間」應如何認定？有哪些特別規定?
• 個人出售房屋、土地交易所得應如何計算?
• 個人出售房屋、土地課稅所得，其適用稅率為何?
• 個人交易因配偶贈與取得的房屋、土地，其原始取得成本應如何認定？
• 個人交易新制範圍的房屋、土地，如未提示該房地原始取得成本證明文件時，應如何認定？
• 個人房地合一申報常見錯誤有哪些?
• 房地合一稅新制有自住房地租稅優惠嗎?
• 個人出售符合新制課稅範圍之自住房屋、土地並重購，應如何適用重購退稅？

個人出售房地的新制與舊制有什麼不同?

舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105 年 1 月 1 日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。

個人房地合一(新制)的課徵範圍有哪些？

個人交易房地如屬新制課稅範圍，即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報，不併計綜合所得總額；未依限辦理申報，處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰，如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰。

但除了符合下列3種情形外，不論盈虧都要申報：

1. 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地。
2. 被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。
3. 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。

個人房屋、土地的交易日及取得日應如何認定?

(一)
新制下，房屋、土地的交易日，原則以所出售或交換的房地完成所有權移轉登記日為準；特殊交易情形的交易日認定如下：

• 出售人因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權的房屋、土地，交易日為拍定人領得權利移轉證書之日。
• 交易無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋，交易日為訂定買賣契約之日。
• 交易以設定地上權方式的房屋使用權 ，交易日為權利移轉之日。

(二)
新制下，房屋、土地的取得日，原則以所取得的房地完成所有權移轉登記日為準；特殊取得情形的取得日認定如下：

出價取得 : 

• 因強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權的房屋、土地，取得日為拍定人領得權利移轉證書之日。
• 買入無法辦理建物所有權登記(建物總登記)的房屋(如違章建築)，取得日為訂定買賣契約之日。
• 買入以設定地上權方式的房屋使用權，取得日為權利移轉之日。

非出價取得 : 

• 自行興建的房屋。取得日為核發使用執照日(無法取得使用執照的房屋，為實際興建完成日)。
• 提供土地與營利事業合建分屋所分得的房屋。取得日為交換後完成所有權移轉登記日。
• 原有土地，因政府施行區段徵收該土地並領回抵價地。取得日為所有權人原取得被徵收土地之日。
• 原有土地，因土地重劃經重行分配而取得的土地。取得日為所有權人原取得重劃前土地之日。
• 夫妻關係消滅，配偶之一方因行使剩餘財產差額分配請求權取得的房屋、土地，取得日為配偶之他方原取得該房屋、土地之日。
• 因繼承取得的房屋、土地，取得日為繼承開始日。
• 因配偶贈與取得的房屋、土地，取得日為配偶間第 1 次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日(註1)
• 因分割共有物取得與原權利範圍相當的房屋、土地，取得日為原取得共有物之日。

註1 
如配偶原始取得之原因係於 105 年 1 月 1 日以後繼承取得，且被繼承人於 104 年 12 月 31 日以前取得者，倘該出售房屋、土地之個人選擇適用新制，其房屋、土地取得日為繼承人取得該房屋、土地之日。

個人新制課稅範圍的房屋、土地，其「持有期間」應如何認定？有哪些特別規定?

個人及營利事業交易房屋、土地的持有期間認定，原則應自房地取得之日起算至交易之日止。
但個人交易因繼承、受遺贈或配偶贈與取得房地，其持有期間除個人持有期間外，尚得併計規定的期間：

1. 因繼承所取得的房地持有期間＝個人持有期間＋被繼承人持有期間。
2. 因遺贈所取得的房地持有期間＝個人持有期間＋遺贈人持有期間。
3. 因配偶贈與所取得的房地持有期間＝個人持有期間＋配偶持有期間。

個人出售房屋、土地交易所得應如何計算?

(一)
出價取得：房屋、土地交易所得(或損失金額)＝交易時之成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用。

(二)
繼承或受贈(含受遺贈)取得：

1. 房屋、土地交易所得(或損失金額)＝交易時之成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用。
2. 按政府發布之消費者物價指數調整後之數額認定，指按房屋、土地交易日所屬年月已公告之最近臺灣地區消費者物價總指數調整。

(三)
可減除成本及費用：

可減除成本：

• 房屋土地係出價取得並經提示成本證明文件者，為該房屋土地的原始取得成本。
• 其他支出經提示證明文件者：包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。
• 經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第51條規定核准減除的土地改良費用，依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。

可減除費用：

• 房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提示證明文件減除之；未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者，可按成交價額5%認定費用。
• 依土地稅法規定繳納的土地增值稅，以及取得房屋土地後，房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，不得列為費用減除。

個人出售房屋、土地課稅所得，其適用稅率為何?

(一)
課稅所得(稅基)＝房屋、土地交易所得－交易日前3年內房屋、土地交易損失金額－依土地稅法規定計算之土地漲價總數額。

(二)
依中華民國境內居住之個人持有房屋、土地期間認定適用稅率：

1. 持有期間在1年以內：45%。
2. 持有期間超過1年，未逾2年：35%。
3. 持有期間超過2年，未逾10年：20%。
4. 持有期間超過10年：15%。
5. 特別稅率A：因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地：20%。
6. 特別稅率B：以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得之日起算2年內完成並銷售該房屋、土地：20%。
7. 特別稅率C：適用自住房地免稅優惠，課稅所得超過自住房地免稅額400萬元部分：10%。

(三)
非中華民國境內居住之個人適用稅率：

1. 持有期間在1年以內：45%。
2. 持有期間超過1年：35%。

公式說明如下 :

房屋、土地交易所得(或損失)＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付的費用＝Ａ

• 若Ａ＞0，且(Ａ－土地漲價總數額)≧0，課稅所得＝Ａ－土地漲價總數額
• 若Ａ＞0，但(Ａ－土地漲價總數額)＜0，課稅所得＝0
• 若Ａ≦0，無需再減除土地漲價總數額，課稅所得＝0

舉例說明 :

郝夫人 105 年 6 月買入Ａ房地，購入成本 1,300萬元，於 106 年以 2,000 萬元出售Ａ房地時，繳納土地增值稅 10 萬元(土地漲價總數額為 100 萬元)，因取得、改良及移轉而支付的費用 150 萬元，交易所得及課稅所得計算如下：

房屋、土地交易所得＝成交價額 2,000 萬元－原始取得成本 1,300 萬元－因取得、改良及移轉而支付的費用150 萬元＝550 萬元(＞0)
課稅所得＝房屋、土地交易所得 550 萬元－土地漲價總數額 100 萬元＝450 萬元

註：土地增值稅 10 萬元不得列為費用

個人交易因配偶贈與取得的房屋、土地，其原始取得成本應如何認定？

• 配偶原自第 3 人出價取得者(例如買賣)，為配偶間第 1 次相互贈與前的原始取得成本。
• 配偶原自第 3 人繼承或受贈者，為繼承時或配偶原自第三人受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後的價值。

舉例說明 :

陳太太於 105 年 7 月 1 日購入房地(成本 900萬元)，並於 107 年 6 月 30 日將該房地贈與配偶林先生(贈
與時的房屋評定現值與公告土地現值合計為 500 萬元)，沒課贈與稅，林先生於 110 年 6 月 30 日出售該房地時，應以陳太太原始取得日(105 年 7 月 1 日)為取得日，並以陳太太原始取得成本(900 萬元)為成本，據以計算新制交易所得及持有期間(105 年 7 月 1 日至 110 年 6 月 30 日，計 5年)。

個人交易新制課稅範圍的房屋、土地，如未提示該房地原始取得成本證明文件時，應如何認定？

國稅局將依查得資料核定原始取得成本，如無法查得成本資料，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後，核定其成本。

個人房地合一申報常見錯誤有哪些?

申報期限計算錯誤，或是移轉登記日期及取得日期填寫錯誤，亦或將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除的成本或費用等情況。

房地合一稅新制有自住房地租稅優惠嗎?

• 個人交易自住房屋、土地符合一定條件者，課稅所得(稅基)400萬元以內者免納所得稅，超過400萬元者，就超過部分按稅率10%課徵所得稅。
• 適用條件為
  (1)個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。
  (2)交易前6年內，無出租、 供營業或執行業務使用。
  (3)個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本項優惠規定。

個人出售符合新制課稅範圍之自住房屋、土地並重購，應如何適用重購退稅？

• 無論是先買後賣，或是先賣後買，只要買屋及賣屋之時間(以完成移轉登記之日為準)差距在2年以內，　且符合所得稅法有關自住房屋、土地之規定，即可申請重購退稅。
• 個人出售並重購自住房屋、土地者，得申請按重購價額占出售價額之比例，退還其依規定繳納之稅額。
• 前項重購之自住房屋、土地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉時，則國稅局會追繳原扣抵或退還稅額。