如何正確選擇公司登記地址【超重要】
當名稱預查通過後下一步就是開始要與房東簽租約了。選擇公司登記地址時別忘了營業場所也要留意，除了租金地段外，還有土地使用分區與建物使用用途都要合格，以免日後受罰。
登記自宅可以嗎? 登記在商務中心、朋友家、跟房東租房子好嗎?
聽說地址不合格會有6萬到30萬罰鍰，那借址登記可以避免嗎?
沒關係，雖然答案有時跟想像不同，但慢慢往下看就知道為什麼了。
目錄
- 公司登記地址必須是主要辦公室所在地
- 登記地址與其它固定營業場所都應申請稅籍登記
- 公司登記核准與營業場所地址是否符合都市計畫、建築管理是兩件事
- 選擇登記地址時要跟房東算清楚稅金
- 登記地址在自己或家人的房子有什麼差別?
- 登記在朋友的公司地址好嗎?
- 登記在商務中心的優缺點
- 公司登記與實際營業地址相符的優缺點
- 公司登記地址與實際營業地址不合是違法的嗎?
- 為什麼附近別人也有登記就沒被罰呢?
- 一個地址可以同時有多家公司存在嗎?
- 什麼性質的公司適合登記在商務中心呢?
- 整理選擇公司登記地址的要點
在正式找地址前，請先了解以下四大重點後，會更清楚選擇什麼樣的登記地址對自己最好。
公司登記地址必須是主要辦公室所在地
依據民法第29條規定：「法人以其主事務所之所在地為住所。」又公司法第3條第1項規定：「公司以其本公司所在地為住所。」是以公司之住所為公司法律關係之準據點，亦為公司業務中樞，故公司主事務所之所在地，自應以一處為限。
所以我們可以知道公司登記地址，必須是主事務所、業務中樞，及只以一處為限。其餘營業場所稱之為分公司或營業所等分支機構。
登記地址與其它固定營業場所都應申請稅籍登記
依據營業稅法第28條規定:「營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業前，分別向主管稽徵機關申請稅籍登記。」又營業稅法第45條規定:「營業人未依規定申請稅籍登記者，除通知限期補辦外，並得處新臺幣三千元以上三萬元以下罰鍰；屆期仍未補辦者，得按次處罰。」
所以我們可以知道除公司主事務所地址應辦公司登記外，主事務所(總機構)與其餘固定營業場所(分支機構)也應申請營業稅籍登記。絕不是公司登記完了，其它固定營業場所就可以不用管囉。
公司登記核准跟營業場所地址是否符合都市計畫、建築管理是兩件事
依據經濟部92年10月6日商字第092208960號函，營業場所之管理，應由建築管理、都市計畫、消防等相關法令管理，非公司主管機關之職權範圍。
所以我們可以知道即使有申請公司登記，也不等於有符合建築管理、都市計畫、消防等相關法令哦。(目前台北市會強制審查營業場所地址有無符合都計、建管。)
實際營業項目與地址的土地、建物規定不符被發現時，得處房屋所有權人、使用人、或管理人六萬元以上三十萬元以下罰鍰，得連續罰。
選擇登記地址時要跟房東算清楚稅金
公司在進行登記地址的租金所得扣繳10%稅額、租金補充保費2.11%、房屋管理費時，以上皆為房屋所有權人應負擔之義務。依據財政部48台財稅發第01035號令，房客若承諾代所有權人(房東)負擔以上義務時，則一切金額都應視房東之租金收入，進行扣繳稅額申報與併入房東個人綜合所得稅。
所以我們可以知道若未併入租金總額時，公司可能會有應扣繳未扣之罰則產生。
舉例:
甲公司向出租人A 君承租辦公室，雙方明訂每月租金5 萬元，另約定每月管理費6,500 元由承租人甲公司負責繳納，則甲公司每月給付租金總額為56,500 元（即租金5 萬元及管理費6,500 元），以扣繳率10％計算，該公司每月應繳納之扣繳稅額為5,650 元，租金補充保費2.11%為1,192元。房東每月實拿金額為43,158元。(即租金56,500元-5,650元-1,192元-6,500元)
綜合以上，對於登記地址的四大重點有所認識後，就清楚該如何選擇以下的四大登記住所了。看看那一種成本最低風險最低。
登記地址在自己或家人的房子有什麼差別?
- 可以省不少租金，但仍應簽訂租約。
- 善加規劃下，房屋稅、地價稅的增加並沒有想像的多。
- 不用透過他人收受政府單位的各式公文書件。
- 地址仍然應符合都市計畫法、建築法的規定。
- 若另有其它營業場所，則也應申請營業稅籍登記，否則實際地址的租金、水電都不能報帳。
首先，無論是家人的房子，甚至是自宅都會需要簽租約申報租賃所得，因為公司在法律上擁有自己的法人格，所以並不是自己租給自己，而是自己租給公司。(除非是無償給本人、配偶、直系親屬的獨資行號。)
可參考以下法條:
(所得稅法第14條第1項第5類第4款)
(所得稅法施行細則第16條第2項)
如果自己或家人的房子能夠登記，且土地使用分區與建物用途也都適合登記的話，會有以下兩種可能:
(一)屋主完全不增加房屋稅、地價稅。僅增加些微租賃所得。
依財政部107年7月23日台財稅字第10704004880號令釋規定，原供住家使用之房屋，作為均以行動裝置完成實際營業活動之營利事業登記場所，且符合下列要件者，其房屋及土地所有權人得依規定申請按住家用稅率課徵房屋稅，及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
- 以負責人本人或其配偶、直系親屬所有供住家使用之房屋及自用住宅用地作為稅籍登記場所。
- 未僱用員工。
- 該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品。營業活動均以行動裝置完成。
屋主所有房屋供營利事業登記使用，如符合上述要件者，仍應依房屋稅條例第7條及土地稅法第41條規定，申請按住家用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
(二)申請只要至少六分之一面積核為營業用房屋稅、地價稅。
若現場僅有部份面積實際做為營業用途，且原本全部都是住宅房屋稅跟自住地價稅的話，在公司登記完成後，房屋所有權人可依房屋稅條例第7條跟土地稅法第17條，向國稅局申請房屋稅、地價稅，僅以部份面積改為營業用途，稅務員會至現場勘察面積比例，並至少核以六分之一或以上的比例變更為營業用途。
有變更為營業用的部份，房屋稅會從住宅用的1.2%，調為營業用的3%。地價稅會從自用的0.2%，調為一般的1%。
註1:需留意在房屋要出售的前一年內，若公司仍未遷出的話，土增稅會有所增加哦。
註2:只有實際出租的面積比例，需要計算房屋所有權人的租賃所得。
登記在朋友的公司地址好嗎?
- 可以省不少租金，但仍應簽訂租約。若朋友並非屋主，則屋主也需要同意才行。
- 因房地已是營業用稅率，所以不太影響房屋稅等。
- 要由朋友代為收受政府單位的各式公文書件。
- 地址仍然應符合都市計畫法、建築法的規定。
- 若另有其它營業場所也應申請登記，否則仍會被罰及實際地址的租金、水電也不能報帳。
- 會欠人情債，不太好還的同時，還得常麻煩朋友代收信件。
登記在商務中心的優缺點
- 商務中心的登記性質基本上都是只限辦公室用途的。
- 大部份都不給經營出口退稅業務，除非實際有向商務中心承租一個獨立辦公空間，
- 無論登記在那裡，只要登記地址與實際地址不合，風險還是有的。
- 跟向朋友商量比起來不用欠人情債。
- 商務中心眾多、良莠不齊也是考慮的重要原因，無論是商務中心本身，或是曾經登記該處的公司有黑名單被稅務員記錄、嫌棄，其它借址登記的公司也不會好過的。
公司登記地址與實際營業地址相符的優缺點
- 這是最佳的選擇，實際的租金、水電都可以報帳。
- 實際地址與登記地址相符，對客戶來說較為可靠安全。
- 若登記自宅可以不用欠人情債，不用付租金給房東。
- 自宅住辦合一的話還可以申請房屋稅、地價稅減免，比租金划算。
- 自宅有登記在未來要出售房地的一年前，公司只要遷走就不會增加土地增值稅了。
- 前提仍是實際營業項目，要能符合營業地址的土地使用分區與建物用途規定，不然會有罰則風險。可參考都市計劃法第79條罰則、建築法第91條罰則。
【以下為常見問題思考】
公司登記地址與實際營業地址不合是違法的嗎?
公司法並未規定登記地址是否同時需為實際營業地址，但若另有其它營業地址存在，仍需依照營業稅法申請營業稅籍登記。
無論實際有多少個地址，都應各自符合該地址的土地使用分區與建築管理規定。所以千萬不要以為借了一個地址登記後，就可以高枕無憂什麼都不用管了。
更何況如果登記地址只是借址登記，該處根本不是公司營運的中心，其實就已經不太符合民法第29條、公司法第3條第1項、營業稅法第28條的規定之「主事務所所在地」、「業務中樞」、「實際固定營業場所」的定義了。如果有被查訪到的話，都仍然是不符法令的。
為什麼附近別人也有登記就沒被罰呢?
- 因為有時真的就是隔壁或巷口的店家，與自己的土地使用分區是不一樣的。
- 不同行業別有不同規定，也許是別人主營的項目與自己不同，所以適用規定也不同。
- 因為公司登記與都計、建築是否合格是兩件不同的事。目前沒事也許是尚未發現而已。曾經的【師大夜市爭議】或是【永康街70年高記歇業】，也是因為地址不合而遷址、歇業。
- 地址合格與否並非經濟部公司登記主管機關管轄範圍，目前只有台北市會強制審查地址。
一個地址可以同時有多家公司存在嗎?
就公司法而言，同一地址是可以同時存在多家公司的。也可以登記兩家以上同業別的公司。經濟部90年8月20日商字第09002172680號
重點在於公司登記後續的營業登記，國稅局擔心虛設行號、空頭公司，所以登記地址與其它公司之間要有明顯的區隔開來，這樣才不會因無區隔，造成一個地址卻登記了無限多家公司。
如果有一個商務中心的空間，座位乘租金後明顯不是很多，加上若還要付給大房東租金、人事水電維護費等成本，就更不可能獲利的話。那就要思考是不是會有「座位超賣」的可能，那是不是就更像是虛設行號了呢?國稅局最怕的就是這種了，該地址全都列入黑名單。
什麼性質的公司適合登記在商務中心呢?
因為商務中心所在的地址99%都是限定只能做辦公室用途。所以只有完全不需店面、不用堆貨的行業別才適合。
同時因為大比例登記在商務中心的公司本質上都是借址登記而已，只是就書面文件上看不出問題而已。但對稅務員來說借址等於虛設行號、空頭公司的風險比例很高，所以管制會嚴格許多。
除了真的有承租獨立空間以外，其它純借址登記的公司，因營業情形不明，依據統一發票使用辦法第5-1條，大部份都會被管制發票以觀察公司營運情形。同時大都不接受該地址的公司進行出口退稅業務。畢竟已經是高風險的借址登記了，還要來退稅，自然是一開始就被擋下來了。也很難去說什麼，因為稅務員都知道什麼是借址登記，只是形式上跟實務上的問題，若細查下去事情也很複雜，且一個地址太多家退稅，稅務員也負荷不了。
整理選擇公司登記地址的要點
- 先認識到登記地址跟實際營業地址，都應符合都計、建築、消防等規定。
- 借址登記與實際營業地址，都應向國稅局申請營業稅籍登記。(不然被發現還是會被罰)
- 簽租約前要先跟個人房東談妥各項租賃扣繳稅額、租金補充保費等問題。(法人房東則不用)
- 正式簽約前，因須以公司法人名義簽約，所以要先取得公司名稱預查核定書。
- 若房屋所有權人有數人，則數人皆應同意出租。(避免爭議)
- 若簽約人非有權出租之所有權人，需請出示委託書。(避免爭議)
- 若出租人只是二房東，須請大房東出具所有權人同意書+大房東與二房東的租約影本(租約須載有同意二房東轉租的條約給國稅局看的)。
- 除租約影本、所有權人同意書外，另需提供最新年度房屋稅單影本。(台北市需另附建物權狀影本或三至六個月內建物謄本。)
切記地址很重要，千萬不要不小心被罰六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
確定前最好也不要先簽租約與裝潢，以免進退兩難。
以上完成公司登記地址的最佳選擇後，就要緊接著準備其它例如資本額等等的作業囉~
