公司地址很重要

如何正確選擇公司登記地址【超重要】

當名稱預查通過後下一步就是開始要與房東簽租約了。選擇公司登記地址時別忘了營業場所也要留意,除了租金地段外,還有土地使用分區與建物使用用途都要合格,以免日後受罰。

登記自宅可以嗎? 登記在商務中心、朋友家、跟房東租房子好嗎?
聽說地址不合格會有6萬到30萬罰鍰,那借址登記可以避免嗎?
沒關係,雖然答案有時跟想像不同,但慢慢往下看就知道為什麼了。

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在正式找地址前,請先了解以下四大重點後,會更清楚選擇什麼樣的登記地址對自己最好。

公司登記地址必須是主要辦公室所在地

依據民法第29條規定:「法人以其主事務所之所在地為住所。」又公司法第3條第1項規定:「公司以其本公司所在地為住所。」是以公司之住所為公司法律關係之準據點,亦為公司業務中樞,故公司主事務所之所在地,自應以一處為限。

所以我們可以知道公司登記地址,必須是主事務所、業務中樞,及只以一處為限。其餘營業場所稱之為分公司或營業所等分支機構。

 

登記地址與其它固定營業場所都應申請稅籍登記

依據營業稅法第28條規定:「營業人之總機構及其他固定營業場所,應於開始營業前,分別向主管稽徵
機關申請稅籍登記。」又營業稅法第45條規定:「營業人未依規定申請稅籍登記者,除通知限期補辦外,並得處新臺幣三千元以上三萬元以下罰鍰;屆期仍未補辦者,得按次處罰。」

所以我們可以知道除公司主事務所地址應辦公司登記外,主事務所(總機構)與其餘固定營業場所(分支機構)也應申請營業稅籍登記。絕不是公司登記完了,其它固定營業場所就可以不用管囉。

 

公司登記核准跟營業場所地址是否符合都市計畫、建築管理是兩件事

依據經濟部92年10月6日商字第092208960號函,營業場所之管理,應由建築管理、都市計畫、消防等相關法令管理,非公司主管機關之職權範圍。

所以我們可以知道即使有申請公司登記,也不等於有符合建築管理、都市計畫、消防等相關法令哦。(目前台北市會強制審查營業場所地址有無符合都計、建管。)

實際營業項目與地址的土地、建物規定不符被發現時,得處房屋所有權人、使用人、或管理人六萬元以上三十萬元以下罰鍰,得連續罰。

 

選擇登記地址時要跟房東算清楚稅金

公司在進行登記地址的租金所得扣繳10%稅額、租金補充保費2.11%、房屋管理費時,以上皆為房屋所有權人應負擔之義務。依據財政部48台財稅發第01035號令,房客若承諾代所有權人(房東)負擔以上義務時,則一切金額都應視房東之租金收入,進行扣繳稅額申報與併入房東個人綜合所得稅。

所以我們可以知道若未併入租金總額時,公司可能會有應扣繳未扣之罰則產生。

舉例:
甲公司向出租人A 君承租辦公室,雙方明訂每月租金5 萬元,另約定每月管理費6,500 元由承租人甲公司負責繳納,則甲公司每月給付租金總額為56,500 元(即租金5 萬元及管理費6,500 元),以扣繳率10%計算,該公司每月應繳納之扣繳稅額為5,650 元,租金補充保費2.11%為1,192元。房東每月實拿金額為43,158元。(即租金56,500元-5,650元-1,192元-6,500元)

 

綜合以上,對於登記地址的四大重點有所認識後,就清楚該如何選擇以下的四大登記住所了。看看那一種成本最低風險最低。

 

登記地址在自己或家人的房子有什麼差別?

  1. 可以省不少租金,但仍應簽訂租約。
  2. 善加規劃下,房屋稅、地價稅的增加並沒有想像的多。
  3. 不用透過他人收受政府單位的各式公文書件。
  4. 地址仍然應符合都市計畫法、建築法的規定。
  5. 若另有其它營業場所,則也應申請營業稅籍登記,否則實際地址的租金、水電都不能報帳。

首先,無論是家人的房子,甚至是自宅都會需要簽租約申報租賃所得,因為公司在法律上擁有自己的法人格,所以並不是自己租給自己,而是自己租給公司。(除非是無償給本人、配偶、直系親屬的獨資行號。)
可參考以下法條:
(所得稅法第14條第1項第5類第4款)
(所得稅法施行細則第16條第2項)

如果自己或家人的房子能夠登記,且土地使用分區與建物用途也都適合登記的話,會有以下兩種可能:

(一)屋主完全不增加房屋稅、地價稅。僅增加些微租賃所得。

財政部107年7月23日台財稅字第10704004880號令釋規定,原供住家使用之房屋,作為均以行動裝置完成實際營業活動之營利事業登記場所,且符合下列要件者,其房屋及土地所有權人得依規定申請按住家用稅率課徵房屋稅,及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

  1. 以負責人本人或其配偶、直系親屬所有供住家使用之房屋及自用住宅用地作為稅籍登記場所。
  2. 未僱用員工。
  3. 該房屋未供辦公或存放與營業活動相關之設備及物品。營業活動均以行動裝置完成。

屋主所有房屋供營利事業登記使用,如符合上述要件者,仍應依房屋稅條例第7條及土地稅法第41條規定,申請按住家用稅率課徵房屋稅及按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

(二)申請只要至少六分之一面積核為營業用房屋稅、地價稅。

若現場僅有部份面積實際做為營業用途,且原本全部都是住宅房屋稅跟自住地價稅的話,在公司登記完成後,房屋所有權人可依房屋稅條例第7條土地稅法第17條,向國稅局申請房屋稅、地價稅,僅以部份面積改為營業用途,稅務員會至現場勘察面積比例,並至少核以六分之一或以上的比例變更為營業用途。

有變更為營業用的部份,房屋稅會從住宅用的1.2%,調為營業用的3%。地價稅會從自用的0.2%,調為一般的1%。

註1:需留意在房屋要出售的前一年內,若公司仍未遷出的話,土增稅會有所增加哦。
註2:只有實際出租的面積比例,需要計算房屋所有權人的租賃所得。

 

登記在朋友的公司地址好嗎?

  1. 可以省不少租金,但仍應簽訂租約。若朋友並非屋主,則屋主也需要同意才行。
  2. 因房地已是營業用稅率,所以不太影響房屋稅等。
  3. 要由朋友代為收受政府單位的各式公文書件。
  4. 地址仍然應符合都市計畫法、建築法的規定。
  5. 若另有其它營業場所也應申請登記,否則仍會被罰及實際地址的租金、水電也不能報帳。
  6. 會欠人情債,不太好還的同時,還得常麻煩朋友代收信件。
 

登記在商務中心的優缺點

  1. 商務中心的登記性質基本上都是只限辦公室用途的。
  2. 大部份都不給經營出口業務,除非實際有向商務中心承租一個獨立辦公空間,
  3. 無論登記在那裡,只要登記地址與實際地址不合,風險還是有的。
  4. 跟向朋友商量比起來不用欠人情債。
  5. 商務中心眾多、良莠不齊也是考慮的重要原因,無論是商務中心本身,或是曾經登記該處的公司有黑名單被稅務員記錄、嫌棄,其它借址登記的公司也不會好過的。
 

公司登記地址與實際營業地址相符的優缺點

  1. 這是最佳的選擇,實際的租金、水電都可以報帳。
  2. 實際地址與登記地址相符,對客戶來說較為可靠安全。
  3. 若登記自宅可以不用欠人情債,不用付租金給房東。
  4. 自宅住辦合一的話還可以申請房屋稅、地價稅減免,比租金划算。
  5. 自宅有登記在未來要出售房地的一年前,公司只要遷走就不會增加土地增值稅了。
  6. 前提仍是實際營業項目,要能符合營業地址的土地使用分區與建物用途規定,不然會有罰則風險。可參考都市計劃法第79條罰則、建築法第91條罰則。
 

【以下為常見問題思考】

公司登記地址與實際營業地址不合是違法的嗎?

公司法並未規定登記地址是否同時需為實際營業地址,但若另有其它營業地址存在,仍需依照營業稅法申請營業稅籍登記。

無論實際有多少個地址,都應各自符合該地址的土地使用分區與建築管理規定。所以千萬不要以為借了一個地址登記後,就可以高枕無憂什麼都不用管了。

更何況如果登記地址只是借址登記,該處根本不是公司營運的中心,其實就已經不太符合民法第29條、公司法第3條第1項、營業稅法第28條的規定之「主事務所所在地」、「業務中樞」、「實際固定營業場所」的定義了。如果有被查訪到的話,都仍然是不符法令的。

 

為什麼附近別人也有登記就沒被罰呢?

  • 因為有時真的就是隔壁或巷口的店家,與自己的土地使用分區是不一樣的。
  • 不同行業別有不同規定,也許是別人主營的項目與自己不同,所以適用規定也不同。
  • 因為公司登記與都計、建築是否合格是兩件不同的事。目前沒事也許是尚未發現而已。曾經的【師大夜市爭議】或是【永康街70年高記歇業】,也是因為地址不合而遷址、歇業。
  • 地址合格與否並非經濟部公司登記主管機關管轄範圍,目前只有台北市會強制審查地址。
 

一個地址可以同時有多家公司存在嗎?

就公司法而言,同一地址是可以同時存在多家公司的。也可以登記兩家以上同業別的公司。經濟部90年8月20日商字第09002172680號

重點在於公司登記後續的營業登記,國稅局擔心虛設行號、空頭公司,所以登記地址與其它公司之間要有明顯的區隔開來,這樣才不會因無區隔,造成一個地址卻登記了無限多家公司。

如果有一個商務中心的空間,座位乘租金後明顯不是很多,加上若還要付給大房東租金、人事水電維護費等成本,就更不可能獲利的話。那就要思考是不是會有「座位超賣」的可能,那是不是就更像是虛設行號了呢?國稅局最怕的就是這種了,該地址全都列入黑名單。

 

什麼性質的公司適合登記在商務中心呢?

因為商務中心所在的地址99%都是限定只能做辦公室用途。所以只有完全不需店面、不用堆貨的行業別才適合。

同時因為大比例登記在商務中心的公司本質上都是借址登記而已,只是就書面文件上看不出問題而已。但對稅務員來說借址等於虛設行號、空頭公司的風險比例很高,所以管制會嚴格許多。

除了真的有承租獨立空間以外,其它純借址登記的公司,因營業情形不明,依據統一發票使用辦法第5-1條,大部份都會被管制發票以觀察公司營運情形。同時大都不接受該地址的公司進行出口退稅業務。畢竟已經是高風險的借址登記了,還要來退稅,自然是一開始就被擋下來了。也很難去說什麼,因為稅務員都知道什麼是借址登記,只是形式上跟實務上的問題,若細查下去事情也很複雜。

 

整理選擇公司登記地址的要點

  1. 先認識到登記地址跟實際營業地址,都應符合都計、建築、消防等規定。
  2. 借址登記與實際營業地址,都應向國稅局申請營業稅籍登記。(不然被發現還是會被罰)
  3. 簽租約前要先跟個人房東談妥各項租賃扣繳稅額、租金補充保費等問題。(法人房東則不用)
  4. 正式簽約前,因須以公司法人名義簽約,所以要先取得公司名稱預查核定書。
  5. 若房屋所有權人有數人,則數人皆應同意出租。(避免爭議)
  6. 若簽約人非有權出租之所有權人,需請出示委託書。(避免爭議)
  7. 若出租人只是二房東,須請大房東出具所有權人同意書+大房東與二房東的租約影本(租約須載有同意二房東轉租的條約給國稅局看的)。
  8. 除租約影本、所有權人同意書外,另需提供最新年度房屋稅單影本。(台北市需另附建物權狀影本或三至六個月內建物謄本。)
 

切記地址很重要,千萬不要不小心被罰六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
確定前最好也不要先簽租約與裝潢,以免進退兩難。

以上完成公司登記地址的最佳選擇後,就要緊接著準備其它例如資本額等等的作業囉~