不動產經紀業說明,規定很繁複,但還是要留意哦。

不動產經紀業說明,規定很繁複,但還是要留意哦。

不動產經紀業包括了不動產代銷業,及不動產仲介業,本文主要是介紹不動產代銷業。

 

目錄

 

不動產代銷業所需經紀人人數規定

常態營業場所應有專任一名以上。非常態場所總銷金額6億以上應一名專任,不達6億元得專任或聘僱。

  • 經紀人員應專任一經紀業,並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。 但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者,不在此限。
  • 同時經營兩種營業項目,也只需要一名專任經紀人。
  • 目前主管機關所謂的專任經紀人,係指是否只有在一間不動產經紀業掛牌而已,尚未要求聘僱契約或勞務合約。
 

那些文件需由不動產經紀人簽章呢?

  1. 不動產出租、出售委託契約書。(經營代銷業務不適用)
  2. 不動產承租、承購要約書。(經營代銷業務不適用)
  3. 定金收據。
  4. 不動產廣告稿。
  5. 不動產說明書。
  6. 不動產租賃、買賣契約書。
 

什麼樣的情形要向主管機關辦理備查呢?

  1. 不動產經紀業開始營業或分設營業處所(例:代銷中心或新增分公司)。
  2. 公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人變更。
  3. 經紀業經營型態、營業項目、經營國外不動產仲介或代銷業務、加入之同業公會變更、組織解散或終止營業。
  4. 僱用之經紀人員變更。
  5. 經紀業或營業處所遷入或名稱、所在地變更。
  6. 營業處所代理銷售不動產名稱、設立目的、銷售總金額、設立期間變更或裁撤。
 

加入工會有什麼規定嗎?

若同時有兩種營業項目,可以擇一加入仲介業或代銷業全聯會,並繳交保證金。

 

保證金的繳納與退回有什麼規定呢?

經紀業應依下列規定,繳存營業保證金。但最高不得超過新臺幣一千萬元整:

  1. 經紀業設置營業處所在五處以下者,每一營業處所繳存新臺幣二十五萬元,逾五處營業處所者,每增加一營業處所,增繳新臺幣十萬元。
  2. 每一營業處所所置經紀人人數逾五人者,每增加一人,增繳新臺幣三萬元。

註:前項營業處所,包括常態及非常態營業處所。

經紀業因減少經紀人或裁撤營業處所,致已繳存之營業保證金高於上述規定數額,於主管機關准予備查之日起滿二年後二年內,且無受害人請求代為賠償案件者,得檢具申請書請求退還溢繳之營業保證金。

 

不動產經紀業的報稅方式是什麼呢?

不動產經紀業報稅行業代碼的部頒標準率如下 :

  1. 6812-12不動產代銷業 書審(10%) 所得額21% 毛利率74% 淨利率31%
  2. 6812-11不動產仲介業 書審(10%) 所得額23% 毛利率73% 淨利率28%
  • 查帳申報:採分案查核。(每個案場單獨計算後再合併,每個案場毛利低於上述部頒標準都會被細查)
  • 無論是包銷、包櫃、純企劃,毛利率標準都是74%。(案場廣告費、接待中心、裝潢費等都是成本)
  • 若為自己員工應投有勞保,若非自己員工卻有給付佣金,應以執行業務所得類別申報。(超過2萬扣10%)
  • 個人居間仲介不動產買賣獲取佣金或酬勞金,屬所得稅法第14條第1項第2類規定之執行業務所得,應據實報繳綜合所得稅。(執行業務者之一般經紀人費用率20%)

 

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  • 不動產經紀業最常被抓出漏稅的原因,就是從人員薪資方向著手。
  • 代銷業每負責一個接待中心,雖然不用在接待中心地址辦理設籍課稅,但仍應再次繳交保證金,並向主管機關申請備查。
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