不動產代銷業的成立規劃

不動產經紀業包括不動產代銷業與不動產仲介業。代銷業是受起造人或建築業委託，負責企劃並代理銷售不動產；因屬許可業務，不能只辦妥公司登記就直接營業。

本文以不動產代銷業為主，整理經紀人配置、文件簽章、主管機關備查、同業公會與營業保證金，以及報稅與人員佣金的常見風險。

不動產代銷業所需經紀人人數規定

依《不動產經紀業管理條例》規定，不動產經紀業的人員配置重點如下：

• 每一營業處所至少應置經紀人一人。
• 非常態營業處所的銷售總金額達新臺幣六億元以上者，該處所至少應置專業經紀人一人。
• 營業處所的經紀營業員人數每逾二十名，應增設經紀人一人。
• 經紀人到職或異動時，經紀業應於十五日內造具名冊，報請所在地主管機關備查。
• 經紀人員原則上應專任一經紀業，不得自行為自己或其他經紀業執行仲介或代銷業務；但經所屬經紀業同意者，不在此限。

非常態案場的銷售總額未達六億元時，仍應依案場性質、人員配置及所在地主管機關的申請要求辦理，不宜僅因未達六億元，就直接認定完全不需要配置或申報經紀人員。

哪些文件需由不動產經紀人簽章？

不動產買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：

1. 不動產出租、出售委託契約書。（代銷業務不適用）
2. 不動產承租、承購要約書。（代銷業務不適用）
3. 定金收據。
4. 不動產廣告稿。
5. 不動產說明書。
6. 不動產租賃、買賣契約書。

經紀業須先與委託人簽訂委託契約，才能刊登廣告及銷售；廣告與銷售內容也應與事實相符，並註明經紀業名稱。

哪些情形要向主管機關辦理備查？

不動產代銷業的「開始營業、營業處所、經紀人員與預售屋代銷契約」各有不同的申報期限，不能全部等到年度結束再一起處理：

1. 開始營業：開始營業後十五日內，檢附公司或商業登記、營業保證金、同業公會會員及經紀人員等資料，向所在地主管機關申請備查。
2. 公司與營業資料變更：經紀業名稱、所在地、組織型態、經營型態、營業項目、是否經營國外不動產業務，以及負責人、董事、監察人或經理人等事項變更，原則上應於變更日起三十日內申請備查。
3. 分設或變更營業處所：分公司、代銷中心等營業處所設立後，應於三十日內申請備查；營業處所名稱、所在地、經紀人員、代理銷售不動產名稱、銷售總金額、設立期間等資料變更或裁撤時，也要依規定辦理。
4. 經紀人員異動：經紀人到職或異動後十五日內，應造具名冊辦理備查。
5. 預售屋代銷契約與實價登錄：受起造人或建築業委託代銷預售屋時，簽訂、變更或終止委託代銷契約後三十日內，應將相關書件報請所在地主管機關備查；簽訂買賣契約後三十日內，並應申報登錄成交案件實際資訊。

實際申請表單與附件仍應依公司所在地及案場所在地主管機關的最新規定辦理，可同時參考《不動產經紀業管理條例施行細則》。

加入同業公會有什麼規定？

不動產經紀業取得主管機關許可、完成公司或商業登記後，還必須加入登記所在地的同業公會，才能開始營業。

同時經營仲介及代銷業務者，在「營業保證金的繳存對象」方面，可以選擇向仲介業全聯會或代銷業全聯會繳存；但這不等於可以免加入登記所在地的同業公會，兩件事不能混為一談。

營業保證金的繳納與退回規定

依《不動產經紀業營業保證金繳存或提供擔保辦法》，營業保證金的計算方式如下，最高以新臺幣一千萬元為限：

1. 設置營業處所在五處以下者，每一營業處所繳存新臺幣二十五萬元。
2. 超過五處後，每增加一個營業處所，增繳新臺幣十萬元。
3. 每一營業處所配置的經紀人人數超過五人時，每增加一人，增繳新臺幣三萬元。

上述營業處所包括常態及非常態營業處所，因此新增代銷中心或其他固定案場時，也可能增加應繳存的營業保證金。應繳總額超過新臺幣五百萬元者，超過部分得以金融機構保證函提供擔保。

經紀業因減少經紀人或裁撤營業處所，使已繳存的保證金高於法定數額者，自主管機關准予備查日起滿二年後的二年內，且沒有受害人請求代為賠償案件時，才可以檢具文件申請退還溢繳部分。

不動產代銷業的報稅方式與常見風險

不動產代銷業雖然包含行銷規劃、廣告推銷、接待中心及樣品屋等工作，但其主要業務仍是受建設公司委託企劃並代理銷售不動產，申報營利事業所得稅時，應依實際營業內容使用不動產代銷業的行業代號，不能只因公司名稱或工作內容包含「廣告」，就改用廣告業代號。

114年度不動產仲介與代銷業稅務標準

以下是財政部公布的114年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準：

特別注意：依114年度擴大書面審核實施要點，不動產仲介業及不動產代銷業全年度營業收入淨額與非營業收入合計達新臺幣一千萬元以上者，不適用擴大書審。各年度標準可能調整，實際申報時應重新核對當年度的所得額暨同業利潤標準及擴大書面審核實施要點。

帳冊與案場成本應按實際情形保存

• 建議依各案場分別歸集代銷收入、廣告費、接待中心與樣品屋費用、裝潢費、外包費、薪資及佣金，再彙總編製公司帳務。
• 代銷契約、請款資料、發票、付款證明、人員名冊及薪酬計算資料都應完整保存，不能只留下內部試算表。
• 若實際經營代銷業卻使用廣告業行業代號，或帳冊憑證不足，可能遭改按不動產代銷業標準調整所得及補稅。

員工薪資與外部佣金不能只看名稱

人員報酬應依實際法律關係申報。具有僱傭從屬關係的員工，即使採成交抽成或業績獎金方式計酬，也不能只把報酬名稱改成「佣金」，就一律當成執行業務所得。

如確實支付佣金給獨立居間或承攬的個人，應備有契約及居間仲介事實的證明，並取得收據，或保留載明受款人姓名、金額及支付佣金字樣的匯款資料。屬境內居住個人的執行業務報酬時，原則上按給付額扣繳10%；每次應扣繳稅額不超過新臺幣二千元者得免予扣繳，但仍須依規定申報扣免繳憑單。

114年度「一般經紀人」的必要費用標準為20%，是個人未依法設帳、保存憑證或未能提出帳簿文據時，稽徵機關用來核定必要費用的標準，不是公司支付每一筆佣金時都可以直接扣除20%。