房東要求實拿租金時，扣繳稅款與二代健保補充保費怎麼算？

公司承租辦公室、店面或其他營業場所時，房東有時會要求「我每月就是要實拿多少錢」，扣繳稅款與二代健保補充保費都由公司另外負擔。

這種約定在實務上很常見，但稅務處理不能只看房東實際拿到的金額。只要公司代房東負擔扣繳稅款、補充保費、房屋稅或其他本應由房東負擔的費用，這些金額原則上仍會被視為房東的租金收入，必須併入租金總額計算扣繳稅款與補充保險費。

換句話說，房東口中的「實拿租金」，不一定等於稅務上的「租金總額」。公司在入帳、扣繳與申報時，應先釐清契約約定，再用正確方式反推租金總額。

房東實拿租金，不等於稅務上的租金總額

依財政部說明，租賃雙方如果約定由承租人代出租人履行納稅義務、代付修繕維持費用，或代出租人履行其他債務，這些由承租人支付的代價，實際上就是租賃財產權利的代價，與支付現金租金性質相同。

因此，公司如果承租房屋並約定：

• 房東每月實拿固定金額；
• 租金扣繳稅款由公司另外負擔；
• 二代健保補充保費由公司另外負擔；
• 房屋稅、地價稅、修繕費或其他本應由房東負擔的費用，由公司代為支付。

這些金額不能只當成公司自己的額外支出，而要依其性質判斷是否應併入房東租金收入，再據以辦理扣繳、補充保費與憑單申報。

公司承租房屋，租金所得通常要辦理扣繳

公司、行號或其他扣繳義務人給付租金時，若所得人是中華民國境內居住個人，通常應按租金給付總額的 10% 扣繳所得稅。

重點在於，扣繳基礎不是只看房東「實拿多少」，而是要看房東因出租房屋實際取得的全部租金利益。若公司替房東負擔扣繳稅款，這個扣繳稅款本身也屬於房東的租金收入之一。

如果公司直接用房東實拿金額計算 10% 扣繳，通常會低估租金總額，也可能導致扣繳稅額、扣繳憑單金額與帳列租金支出不一致。

租金扣繳的基本規定，可參考財政部稅務入口網對於租賃所得和權利金所得扣繳的說明。

租金收入達門檻時，還可能有二代健保補充保費

除了租金扣繳所得稅外，房東如果是個人，租金收入單次給付達規定門檻時，還可能涉及二代健保補充保險費。

依健保署資料，租金收入屬於補充保險費的扣取項目之一；租金個人補充保險費達下限時，以全額計算補充保險費。目前補充保險費率為 2.11%。

因此，公司承租房屋時，如果契約約定由公司負擔房東的補充保費，該補充保費也不是公司可以任意另列的一筆小費用，而是應與租金總額、扣繳稅款一起整體計算。

補充保費公式與門檻，可參考健保署的補充保險費計算公式與租金補充保險費費基案例。

房東要求實拿租金時，租金總額怎麼反推？

如果契約約定房東每月實拿固定金額，並由公司另外負擔 10% 租金扣繳稅款與 2.11% 二代健保補充保費，實務上就不能直接以實拿金額作為租金總額。

簡化公式如下：

租金總額 ＝ 房東實拿金額 ÷〔1 －（10% 扣繳率 ＋ 2.11% 補充保險費率）〕

也就是：

租金總額 ＝ 房東實拿金額 ÷ 87.89%

這個租金總額，才是計算扣繳稅款、補充保險費與扣繳憑單金額的基礎。

範例：房東要求每月實拿 100,000 元

假設公司向個人房東承租辦公室，契約約定：

• 房東每月實拿租金：100,000 元；
• 10% 租金扣繳稅款由公司另外負擔；
• 2.11% 二代健保補充保費由公司另外負擔。

因此，公司帳上與申報資料中，不應只看到 100,000 元租金。若公司另外負擔扣繳稅款與補充保費，應以反推後的租金總額作為主要判斷基礎。

實務上仍要依契約內容、房東身分、給付方式及當年度法令規定確認，必要時應由記帳人員或稅務顧問逐筆檢查。

公司帳務與申報時要注意哪些事？

一、租賃契約不要只寫「房東實拿」

租賃契約如果只寫房東每月實拿多少，卻沒有說清楚扣繳稅款、補充保費、房屋稅、修繕費等由誰負擔，後續很容易產生入帳與申報爭議。

建議契約中清楚載明：

• 租金約定方式；
• 扣繳稅款由誰負擔；
• 二代健保補充保費由誰負擔；
• 房屋稅、地價稅、管理費、修繕費等是否由承租人負擔；
• 若由承租人負擔，是否視為租金的一部分。

二、扣繳憑單金額要和租金總額一致

如果公司代房東負擔扣繳稅款或補充保費，扣繳憑單金額通常不能只填房東實拿金額，而應依反推後的租金總額處理。

否則可能出現公司帳上租金支出、扣繳稅款、補充保費與房東租金所得資料互相對不起來的情況。

三、不要把扣繳稅款誤認為公司自己的稅

公司負擔房東的扣繳稅款，性質上不是公司自己的所得稅，而是公司依租賃約定代房東負擔的租金成本之一。

這也是為什麼它要併入租金總額計算，而不是把「房東實拿金額」和「扣繳稅款」完全切成兩件互不相干的事。

哪些情況要另外判斷？

本文主要討論的是「公司承租房屋，出租人為境內居住個人，且契約約定由公司負擔扣繳稅款與補充保費」的常見情況。

下列情況則應另外判斷，不宜直接套用同一公式：

• 房東是公司或營利事業，而不是個人；
• 房東是非中華民國境內居住者；
• 租賃標的涉及營業稅、發票或其他特殊約定；
• 公司只代付房屋稅、修繕費、管理費，未代負擔扣繳稅款或補充保費；
• 租約中有押金、提前解約、免租期或裝潢抵租等特殊安排；
• 租金給付期間、付款方式或實際付款人與契約記載不一致。

這些情況都可能影響扣繳、補充保費、租金支出認列與房東所得申報，建議在簽約前先確認，不要等到隔年申報扣繳憑單時才補救。

重點整理

• 房東要求實拿租金時，公司不能只用實拿金額作為租金總額。
• 公司代房東負擔扣繳稅款、補充保費或其他債務，通常仍應併入房東租金收入。
• 境內居住個人的租金所得，通常由承租公司按 10% 扣繳所得稅。
• 個人房東租金收入達規定門檻時，可能還要扣取 2.11% 二代健保補充保費。
• 若公司同時負擔 10% 扣繳稅款與 2.11% 補充保費，可用「實拿金額 ÷ 87.89%」反推租金總額。
• 租約、入帳、扣繳稅款、補充保費與扣繳憑單金額應相互一致。