營利事業房地合一稅2.0：適用範圍、稅率與申報方式

營利事業出售房屋、土地，不一定只是把交易利益併入一般營利事業所得，再按20%計稅。自2021年7月1日起，房地合一稅2.0對境內營利事業採取依持有期間適用45%、35%或20%稅率，分開計算稅額、合併申報繳納的方式。

因此，公司出售房地前，除了確認成交價與取得成本，也必須先判斷交易標的是否屬房地合一課稅範圍、房地取得日與交易日、持有期間、可扣除成本費用、土地漲價總數額，以及是否屬於建設公司第一次移轉新建房地等特殊情形。

房地合一稅新制與舊制有什麼不同？

舊制下，土地交易所得原則上免納所得稅，土地部分主要課徵土地增值稅，房屋交易利益才納入所得稅計算。房地合一新制則將房屋與土地合併按實際成交價計算交易所得，再減除成本、必要費用及依法計算的土地漲價總數額後，就餘額課徵所得稅。

房地合一稅1.0自2016年1月1日施行；房地合一稅2.0自2021年7月1日施行。2.0除擴大課稅標的，也把境內營利事業改為比照持有期間適用差別稅率，短期交易的稅率最高可達45%。

哪些交易屬於營利事業房地合一稅的範圍？

依《所得稅法》第4條之4，常見適用範圍包括：

• 2016年1月1日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的土地。
• 2014年1月2日至2015年12月31日間取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地。這類目前多屬歷史交易案件。
• 2016年1月1日以後取得的房屋使用權及預售屋與其坐落基地，於2021年7月1日以後交易者。
• 交易直接或間接持有過半數股份或出資額的國內外營利事業，且該營利事業股權或出資額價值有50%以上由我國境內房地構成者。但上市、上櫃及興櫃公司股票不在此限。

農業發展條例所稱農舍不在上述房屋範圍內；被徵收土地、符合規定的農業用地與公共設施保留地等，也可能另有免稅規定，不能只看取得日期就下結論。

房地交易日如何認定？

房屋、土地的交易日，原則上以完成所有權移轉登記日為準。特殊交易則依下列日期判斷：

• 法院拍賣：拍定人領得權利移轉證書之日。
• 未辦建物所有權第一次登記的房屋：訂定買賣契約之日。
• 房屋使用權：權利移轉之日。
• 預售屋及其坐落基地：訂定買賣契約之日。
• 符合一定條件的股份或出資額：屬有價證券者以買賣交割日為準；其他情形以訂定買賣契約之日為準。

詳細認定方式可參考財政部的房屋、土地交易日及取得日說明。

房地取得日與持有期間如何計算？

房屋、土地的取得日，原則上以完成所有權移轉登記日為準，再由取得日起算至交易日計算持有期間。特殊情形則有不同規定，例如：

• 法院拍賣取得者，以領得權利移轉證書之日為取得日。
• 未辦建物所有權第一次登記的房屋，以訂定買賣契約之日為取得日。
• 自行興建房屋，原則上以核發使用執照日為取得日；無法取得使用執照者，以實際興建完成日認定。
• 房屋使用權以權利移轉日、預售屋以訂定買賣契約日為取得日。
• 區段徵收領回抵價地、土地重劃、合建分屋、都市更新、危老重建及共有物分割等情形，另有延續原取得日或特別認定規定。

持有期間會直接影響45%、35%或20%的適用稅率，因此特殊取得案件不宜只用新權狀登記日自行判斷。

公司、獨資與合夥的課稅方式不同

《所得稅法》第24條之5的營利事業房地合一差別稅率，主要適用於公司及其他營利事業法人。獨資、合夥組織交易房地時，則由獨資資本主或合夥人依其所有或持分部分，按照個人房地合一稅規定計算及申報，不計入獨資或合夥組織的營利事業所得額。

此外，自然人若持續以營利方式興建、購買或銷售房地，還可能涉及稅籍登記與營業稅問題。是否構成營利事業須依交易頻率、經營方式、資金安排、廣告銷售及其他事實綜合判斷，不能只用交易筆數或名義判定。

營利事業房地合一稅何時申報？

總機構在我國境內的公司，交易適用房地合一稅2.0的房地時，房地交易所得與其他營利事業所得分開計算稅額，但仍於次年辦理營利事業所得稅結算申報時合併報繳。

• 境內公司：於年度營所稅結算申報時申報，房地交易稅額分開計算、合併報繳。
• 境外營利事業在我國有固定營業場所：由固定營業場所辦理申報。
• 境外營利事業在我國有營業代理人：由營業代理人辦理申報。
• 境外營利事業在我國無固定營業場所及營業代理人：須委託代理人向其所在地國稅局辦理申報納稅。

營所稅的基本申報概念，可參考營所稅是什麼？。

營利事業房地合一稅如何計算？

一般計算順序如下：

若減除土地漲價總數額後為負數，該筆課稅所得以零計算。土地增值稅原則上不得再重複列為成本或費用；只有屬於當次交易未自房地交易所得減除的土地漲價總數額部分所對應的土地增值稅，才可能例外列入。

營利事業當年度房地交易損失，應先抵減相同稅率的房地交易所得，再抵減不同稅率的房地交易所得；仍未抵完的餘額，可自次年度起10年內的房地交易所得減除，不能直接拿去沖抵一般營業所得。

若未能提示成本或費用證明，國稅局可依查得資料核定；費用無法查得時，現行規定可按成交價額3%計算，但以30萬元為限。實際仲介費、代書費、改良支出及利息若高於此金額，更應保留完整憑證。

營利事業房地合一稅2.0稅率是多少？

境內營利事業雖然持有5年以下，符合下列特定情形時仍可能適用20%：

• 因財政部公告的非自願性因素出售房地。
• 以自有土地與營利事業合作興建房屋，自土地取得日起5年內完成並銷售。
• 提供土地、合法建築物、他項權利或資金參與都市更新或危老重建，取得房地後第一次移轉且持有期間在5年以下。

建設公司第一次出售新建房地是例外

營利事業交易由自己興建完成後第一次移轉的房屋及其坐落基地，不適用上述依持有期間45%、35%或20%分開計稅的規定。其房地交易所得減除土地漲價總數額後，計入一般營利事業所得額課稅；交易損失則可依規定自營利事業所得額中減除。

這項例外通常指營利事業以起造人身分辦理建物所有權第一次登記後出售，或雖因法規限制無法登記為起造人，但能提出確實從事興建活動的證明，並經國稅局查明屬實者。

申報營利事業房地合一稅常見錯誤

• 仍把房地交易所得全部按一般營所稅20%計算，忽略2.0的45%與35%短期稅率。
• 把房地交易損失直接沖抵一般營業所得，未依相同稅率、不同稅率及未來10年的順序處理。
• 已減除土地漲價總數額，又把全部土地增值稅列為費用，造成重複扣除。
• 只按權狀日期判斷取得日，忽略合建、都更、危老、法院拍賣、預售屋或未保存登記建物的特殊規則。
• 未保存買賣契約、付款證明、改良支出、仲介費、代書費、利息及其他憑證，導致成本費用遭國稅局核定。
• 把公司、獨資與合夥視為相同課稅方式，導致申報主體與適用稅率錯誤。

房地交易金額通常較大，取得日、成本與特殊稅率只要判斷錯誤，稅額差異就可能相當明顯。簽約前先確認交易架構，通常比申報時才補救更安全。